近隣にピカピカの新築や築浅物件が次々と建ち、気がつけば自分の所有するマンションの空室が長引いている。
何とかしなければと家賃を下げて募集をかけても、内見すらなかなか入らない。
退去が発生するたびに、壁紙や床を綺麗に張り替える 「原状回復」は行っているはずです。
それでも決まらないのは、もはや「綺麗にするだけ」では現代の入居者に選ばれない状況になりつつあるからです。
本記事では、家賃の値下げ競争から脱却し、競合物件に打ち勝つための強力な解決策である「デザインを一新するフルリノベーション」について解説します。
近隣の新築に押されがちな築古マンションで、空室が長引きやすい背景
壁紙を新しく張り替え、室内を清掃しているにもかかわらず空室が長期化してしまう背景には、「現代の入居者が重視する条件」と「従来の原状回復で得られる状態」との間にズレが生じている可能性が挙げられます。
ポータルサイトやSNSを活用して手軽に複数の物件写真を比較できるようになった現在、入居希望者は「清潔さ」だけでなく、「自分の生活スタイルに合っているか」 「デザイン性に魅力を感じられるか」という点を重視する傾向が高まっています。
- ・細かく仕切られた和室や使いづらい動線
- ・無難ではあるものの印象に残りにくい白い壁紙
- ・年月の経過を感じさせる水回り設備
こうした要素が残っていると、いくら清掃が行き届いていてもWeb上の写真で「古さ」が目立ってしまい、内見の選択肢から外されてしまうリスクが高まります。
結果として、多少家賃が高く設定されていても、見映えの良い新築やリノベーション済み物件へ候補が流れてしまうと考えられます。
原状回復にとどまらず「フルリノベーション」を検討することが効果的とされる理由
空室問題を根本から見直す手段として、損耗を修復する原状回復だけでなく、物件に新しい価値を付加する「フルリノベーション」 という選択肢が注目されています。
原状回復だけでは対応しづらい競争力の低下
原状回復は、基本的にお部屋を過去の入居前の状態へ戻すための工事です。
築年数が10年、20年と経過する中で室内だけを過去の状態に戻しても、周辺に新しい物件が増える環境下では、相対的な魅力が目減りしてしまう場合があります。
魅力を十分に伝えられないまま募集を続けると、「家賃を下げて対応せざるを得ない」という状況に陥る恐れがあります。
家賃の値下げは一時的な対策になり得ますが、中長期的な収益性を圧迫し、将来的な修繕資金の確保を難しくする要因にもなりかねません。
デザインの一新が期待させる物件の価値向上効果
こうした傾向に対処する方法として、フルリノベーションによりお部屋全体のデザインや機能を現代のニーズに合わせて一新するアプローチが挙げられます。
フルリノベーションでは、表面的な修繕にとどまらず、想定するターゲット層(単身者、共働き世帯、テレワーク中心の社会人など) にあわせた間取りや内装への刷新が可能です。
お部屋の印象を大きく変えることでWeb掲載時の写真の魅力を高め、相場と同等あるいはそれ以上の家賃設定であっても「この部屋に住みたい」と感じてもらえる可能性が広がります。
入居率の改善が期待できる効果的なリノベーションのポイント
フルリノベーションを実施する際、ただ費用をかければ良いというわけではありません。
限られた予算の中で効果を引き出すには、入居希望者が意思決定時に意識しやすいポイントに絞って改修を行うことが大切です。
国が実施した最新の公的調査のデータも踏まえ、改修の方向性として検討したい3つの具体策をご紹介します。
1. 水回りの「広さ・使い勝手」を中心とした機能改善
キッチン・浴室・トイレなどの水回りは、居住者が日常的に使用する基本機能です。
国土交通省の「令和5年住生活総合調査」によると、住宅の個別要素に対する不満率は全項目で借家の方が持ち家よりも高く、
特に長子が17歳以下の親子世帯においては「水回りの広さ、使い勝手」が両者の差が最も大きい項目となっています(※1)。
この結果は、水回りの広さや使い勝手が、借家の居住品質を考えるうえで見過ごせない要素であることを示しています。
したがって、築古物件の改修においては、3点ユニットバスの分離や洗面・トイレまわりの配置見直し、あるいは水栓や便座、収納、照明の更新などを検討することが考えられます。
これらは直接的な家賃上昇を確約するものではありませんが、住戸の面積や想定入居者に応じて使い勝を改善する選択肢を持つことは、物件の居住不満を減らすための重要なアプローチとなります。
2. 内装デザインは「基本品質を補完する要素」として整える
壁紙(クロス) や床材 (フロアタイル) といった内装デザインは、室内の状態をわかりやすく伝えるための要素です。
同調査において、既存住宅の購入を希望する世帯が選択条件として重視した項目を見ると、
「希望する広さや間取り」が16.9%、「台所や浴室等の水回り設備が更新されていること」が5.2%に上る一方で、「リフォーム済みで外壁や内装の見た目がきれいになっていること」は2.4%にとどまりました(※1)。
これは既存住宅購入に関する調査ですが、内装の見た目だけを主軸にするのではなく、広さや性能、水回りなどの「基本品質」とあわせて内装を整えることが重要であることを示唆しています。
壁の一面にアクセントクロスを配する、傷や汚れに配慮した床材を選定する、適切な照明で必要な明るさを確保するといった施策は、お部屋の基本機能を補完し、物件の魅力をより正しく伝えるための工夫として検討する価値があります。
3. 現代の生活様式にあわせた間取り・ワークスペースの見直し
築年数の経った物件では、和室が残っていたり居室が細かく分かれていたりと、現代の生活に合わせにくい場合があります。
先述の「令和5年住生活総合調査」では、住宅・居住環境に関して「広さや間取り」を最も重要と考える世帯が11.8%でトップとなり、子育て世帯に限るとこの割合は20.1%に達します(※1)。
そのため、想定する入居者像に応じ、使われにくい和室の洋室化や、LDKとしての使いやすさを見直す改修は十分に検討する余地があります。
また、国土交通省の「令和5年度テレワーク人口実態調査」によれば、全国の雇用型就業者に占めるテレワーク経験者の割合は24.8%、首都圏では約4割に上ります(※2)。
テレワーク経験者が一定数いることを踏まえ、室内の一角にデスクを置けるスペースや通信環境を計画することも、対象入居者に適している場合には有効な検討材料となります。
費用対効果を最大化するフルリノベーションは「ケーネクスト」へ
フルリノベーションは物件の価値を高める手段として有効ですが、想定ターゲットや地域の世帯構成、最新の市場動向に応じた適切な見極めが欠かせません。
東京・神奈川・埼玉・千葉エリアでマンションやアパートをお持ちのオーナー様・管理会社様。
空室対策を見据えた不動産再生やリフォームをご検討の際は、ぜひ株式会社ケーネクストにご相談ください。
私たちは単に工事を行うだけでなく、オーナー様と同じ目線に立ち 「空室を埋めるための最適プラン」をご提案するパートナーです。
少数精鋭による適正価格とワンストップの施工体制
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多重下請け構造に起因する無駄な中間マージンを極力抑え、その分を施工品質やお客様への還元に充てる体制を整えています。
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窓口を一本化することで、工期の管理をスムーズにし、トータルコストの抑制にも大きく貢献いたします。
東京都知事許可(般-5第158157号)を受けた正規の建設業者として、責任を持った確かな品質の施工をお約束します。
空室対策を見据えたデザイン・リフォーム提案
数多くの原状回復やリノベーション工事を手掛けてきた知見を活かし、「費用対効果を意識したデザイン提案」を得意としています。
公的データが示す入居者のリアルな不満点やニーズを的確に捉え、周辺物件の間取り・賃料、住戸面積、工事の可否を確認しながら、物件ごとの状況に合わせた最適な「次善の策」を丁寧にご案内いたします。
大切な資産の価値を最大化するために
「競合物件との差別化を図り、長引く空室を解消したい」
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このようにお考えの際は、お気軽にケーネクストへお声がけください。
「今の間取りでどのような工夫ができるか見てほしい」
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【出典・注釈】
※1:国土交通省住宅局『令和5年住生活総合調査(確報集計) 結果』。令和5年12月1日現在、令和5年住宅・土地統計調査の対
世帯から無作為抽出した122,537世帯を対象に実施し、72,421世帯を集計。
※2:国土交通省『令和5年度テレワーク人口実態調査結果。2023年10~11月、就業者40,000人を対象とするウェブ調査。
